如何杜絕蛇口花園城三期瓷磚脫落？

• 來源： 原創(chuàng) 更新時間： 2018-06-21 點擊： 822次
• 日前，有網(wǎng)友在深圳論壇上發(fā)帖——
  《蛇口花園城三期：頭上懸“劍”，危在旦夕！
  有圖有真相，照片會說話 》，
  直指蛇口花園城三期小區(qū)（以下簡稱花三）
  存在”劍“懸頭上的安全隱患。
  “頭上懸”劍“，高墻掉磚、
  低墻、室內(nèi)也掉磚，
  20棟樓都掉磚”......
  

   
  

   
  

   
  

   
  （網(wǎng)友“三葉草四方”所拍攝的圖片）
  帖子在網(wǎng)上引發(fā)廣泛關(guān)注。
  現(xiàn)在小區(qū)掉磚情況如何？
  是否消除了安全隱患？
  近日，記者來到蛇口花園城三期進行實地調(diào)查。
  

   
  （小區(qū)位于蛇口人民醫(yī)院附近，
  附近有3個公交站，地鐵站也很近。）
  記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，
  花園城三期外墻鋪磚面積共2.8萬平方米，
  經(jīng)測量發(fā)現(xiàn)有安全隱患
  （即存在脫落、明顯空鼓的地方）的樓體有41處，
  面積約為2500平方米。
  多棟建筑外墻“滿目瘡痍”出門需戴頭盔
  蛇口花園城三期小區(qū)附近有人人樂購物廣場、沃爾瑪，
  生活購物方便旁邊即是四海公園，
  娛樂休閑便利，
  目前房價仍在9萬元/平方米以上。
  6月13日，
  記者來到小區(qū)后，
  還未進入內(nèi)部便在北門附近看見了一處圍擋，
  提醒居民不要靠近。
  

   
  據(jù)小區(qū)業(yè)主介紹，該處設置圍擋是由于幾天前4B棟17樓飛落了一塊2平方米左右外墻墻磚。進入小區(qū)內(nèi)部，記者發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)的的外墻用“滿目瘡痍”來形容絲毫不為過，無論是高層還是低層，都有大面積掉磚現(xiàn)象的存在，許多未掉磚的墻面也存在明顯空鼓，呈現(xiàn)出波浪狀。
  

   
  （網(wǎng)友“三葉草四方”所拍攝的圖片）
  

   
  （屋內(nèi)屋外都存在掉磚現(xiàn)象。）
  小區(qū)內(nèi)部的多處道路上都有設置有圍擋、警示牌。
  

   
  

   
  （網(wǎng)友“三葉草四方”所拍攝的圖片）
  據(jù)花三業(yè)主介紹，外墻掉磚的情況并不是近期才出現(xiàn)，已經(jīng)持續(xù)了10年之久，早年掉磚時招商地產(chǎn)公司曾經(jīng)進行過修補，但補的磚也同樣會掉。隨著時間推移，掉磚的情況逐漸嚴重，已經(jīng)影響到了小區(qū)居民的生活以及出行。
  “小區(qū)內(nèi)掉磚面積較大的住戶，
  由于防水層被破壞，
  家里開始出現(xiàn)了滲水狀況的
  已經(jīng)超過70多家。”
  ”目前讓孩子出門都戴著頭盔，
  害怕隨時樓上會飛磚下來。
  在小區(qū)內(nèi)走路時，
  也要不時抬頭看看自己走的路是否安全。”
  

   
  （有些房屋掉磚嚴重的住戶，屋里已經(jīng)出現(xiàn)漏水現(xiàn)象。）
  

   
  實際上，外墻磚脫落的情況由來已久
  業(yè)委會的會議紀要里顯示，
  在2008年
  已經(jīng)出現(xiàn)并反饋過
  外墻磚脫落的情況。
  

   
  地產(chǎn)公司在2012年
  曾出具過關(guān)于外墻磚脫落的情況說明
  

   
  樓體維修需花費千萬
  “抹去傷痕，
  再次打造美麗、安全的花三，
  這是我們業(yè)主的訴求。”
  花三業(yè)委會相關(guān)負責人告訴記者，
  在5月29日街道組織召開協(xié)調(diào)會后，
  住建局質(zhì)監(jiān)站人員現(xiàn)場勘查小區(qū)后給出了3個專方案建議，
  一、一次性徹底解決方案，將外墻的磚全部除掉，從基底層開始重新抹灰，重做防水、重上磚或涂料。
  二、局部做、分批做、分幾年做。先做大面積嚴重區(qū)域，小面積暫時不動，后續(xù)隨著資金到位，慢慢改造。
  三、哪掉補哪，加強監(jiān)管排查，及時修補。雖不能根治問題，但資金需求較小。
  “在質(zhì)保期內(nèi)就已經(jīng)出現(xiàn)過掉磚的情況，
  這明顯是工程的質(zhì)量問題，
  20棟房子每棟都掉。
  這就像給了我們一個天生不健康的嬰兒，
  還想讓我們將他撫養(yǎng)健康長大。”
  該負責人告訴記者，全面整修涉及到責任方以及技術(shù)、資金來源等問題，至于由誰牽頭整修目前業(yè)主們感到很茫然。業(yè)主們認為房屋明顯存在質(zhì)量問題，應該由招商地產(chǎn)來負責整修，給業(yè)主們一個交待。
  關(guān)于是否是房屋質(zhì)量問題造成的掉磚，記者就該問題采訪了招商地產(chǎn)相關(guān)負責人，他表示是否是質(zhì)量問題需要經(jīng)過專業(yè)檢測。目前經(jīng)過前期溝通協(xié)商后，地產(chǎn)公司正在制定改造方案，初步估算全面鏟除整修需要花費超過1000萬，而如果分批整修只需花費200萬左右。
  對于是否會出資維修，該負責人表示，招商地產(chǎn)屬于國企，按正常的法規(guī)要求，過了質(zhì)保期地產(chǎn)不需要承擔任何的法律責任，得由房屋本體維修基金來出資。他表示針對該事件，在協(xié)商方案出來，明確責任后，地產(chǎn)會根據(jù)相應程序，承擔相應的費用。
  律師：建筑地產(chǎn)需擔責
  記者了解到，花三外墻采用陶土磚極其施工做法，由于容易導致掉磚，國家在2010年已經(jīng)禁止使用。據(jù)花三業(yè)主介紹提供的相關(guān)材料顯示，花三工程分為2004年12月和2006年12月兩期入伙。
  外墻裝飾工程的質(zhì)保期通常為2年，防水層質(zhì)保期為5年，外墻裝飾工程包含在總包（土建）合同中，將外墻立面裝飾工程的質(zhì)保期和防水工程捆綁，統(tǒng)一為5年。
  房子建造在國家禁止使用陶土磚之前，且也已經(jīng)過了質(zhì)保期，那么該處房屋的安全隱患問題該如何追責？記者就相關(guān)問題咨詢了北京市盈科（深圳）律師事務所簡曉滿。
  簡律師告訴記者，開發(fā)商保修責任期滿后（一般為5年），小區(qū)公共部位、設施、設備的維修、養(yǎng)護和改造住宅樓房內(nèi)的共用部位共用設施設備的維修費用由房屋維修基金支付，維修基金不足時，由該幢住宅樓房內(nèi)房屋維修基金全體產(chǎn)權(quán)人按所擁有的建筑面積的比例分攤。在修復前發(fā)生事故的，物業(yè)公司沒有盡到提醒義務的，物業(yè)公司承擔責任。
  簡律師表示，雖然質(zhì)保期已過，但是該棟建筑在質(zhì)保期內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)過房屋質(zhì)量問題，地產(chǎn)公司有責任在當時修復問題。由于目前問題仍處于持續(xù)狀態(tài)，說明在質(zhì)保期內(nèi)問題沒有完全解決，如果發(fā)生安全事故，地產(chǎn)仍需承擔責任。簡律師建議，業(yè)主應該請第三方鑒定，找出外墻磚塊掉落的根本原因，確定問題后再走相關(guān)法律程序去追究相關(guān)責任。
  進度
  據(jù)介紹，自4月份接到投訴后一直在推進此事，
  目前街道已求花三物業(yè)管理單位招商物業(yè)
  將存在明顯安全隱患的外墻陶土磚敲落鏟除，
  盡量消除短期內(nèi)的安全隱患。
  招商街道約談了深圳招商房地產(chǎn)公司相關(guān)人員，
  要求其根據(jù)原始設計施工資料
  制定出標本兼治的改造方案一改造預算。
  治理方案推出后，
  街道將再次組織
  招商房地產(chǎn)、招商物業(yè)、花園城三期業(yè)主
  召開協(xié)調(diào)會議，
  明確了物業(yè)、地產(chǎn)等單位職責分工，
  加快隱患整治進度。
  安全重于泰山，
  隱患應該盡快消除，
  防范于未然，
  避免出現(xiàn)傷亡事故。
  不然如此小區(qū)，
  每天頭上猶如“懸劍”，
  怎能令人住得安心？

  如何從源頭杜絕瓷磚脫落危機？

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  一般導致脫磚原因：

  1.水泥砂漿比例不對

           傳統(tǒng)鋪貼一般都是使用水泥和沙子現(xiàn)場混合作為粘接劑，水泥漿液中含有的水分可以被瓷磚吸收并固化，從而形成瓷磚對墻面的抓握力。這種操作方式的關(guān)鍵就在于水泥和沙子的配比配比不對，沙子占的比例太高，或沒有在沙漿里加膠粘劑，都會導致水泥砂漿粘不住瓷磚。而水泥沙漿里加水的比例太高，干燥過程中會逐步與瓷磚脫離。另外，沙子質(zhì)量也有關(guān)系，質(zhì)量較差的沙子容易使水泥砂漿的強度變差，最終導致瓷磚空鼓脫落。

  2.瓷磚泡水不飽滿

  

   

        瓷磚胚體存在或大或小的孔隙，鋪貼前泡水可以讓瓷磚“喝飽水”，防止鋪貼后瓷磚吸收水泥砂漿的水分。而在鋪貼前瓷磚沒有泡水或者泡水時間不足，就會出現(xiàn)出現(xiàn)空鼓、脫落。

  3.水泥砂漿沒有涂抹均勻

          瓷磚鋪貼時，背面的水泥砂漿需要涂抹均勻飽滿。有些瓦工為了節(jié)省時間打圍堰砂漿，只涂抹在瓷磚四周，造成只有瓷磚邊3~5公分的砂漿粘貼墻體，鋪貼后空鼓率過高。

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  施工建議：拋棄傳統(tǒng)的水泥砂漿鋪貼，采用更為科學的瓷磚膠產(chǎn)品進行貼磚。